מנס ציונה לאטלנטה, לונדון וסינגפור: המשרד החדש כבר מזמן אינו רק משרד

מה משותף ל-The Interlock באטלנטה, King’s Cross בלונדון, one-north בסינגפור וקמפוס 2.0 בפארק המדע נס ציונה? ארבעתם יוצאים מנקודת הנחה דומה: בעידן העבודה ההיברידית, בניין שעובדים בו בלבד כבר אינו מספיק. הדור החדש של מתחמי העסקים מערבב עבודה עם מגורים, מסחר, אקדמיה, בילוי, קהילה ומרחבים משותפים, והופך את מקום העבודה ממוצר נדל״ני לאקו־סיסטם שלם.

אם מישהו היה מתכנן לפני עשרים שנה פארק משרדים, סביר להניח שהשאלות המרכזיות על שולחנו היו כמה מטרים רבועים אפשר לבנות, כמה מקומות חניה נדרשים, מה עומק הקומה וכמה מעליות ישרתו את העובדים.

היום השאלות שונות לחלוטין. איפה העובד ישתה קפה? את מי הוא יפגוש בדרך? האם אפשר לקיים פגישה מחוץ למשרד? האם יש סיבה להישאר במקום אחרי שש בערב? האם צעירים רוצים להגיע לכאן? האם קיימת בסביבה קהילה? מסעדות? מגורים? תרבות? תחבורה ציבורית? והשאלה החשובה מכולן — מדוע בכלל להגיע למשרד, כאשר אפשר לפתוח מחשב נייד בבית?

השינוי הזה עומד מאחורי כמה מהפרויקטים המדוברים בעולם הנדל״ן העסקי בשנים האחרונות, והוא גם מספק זווית מעניינת להבנת קמפוס 2.0, שמקימות קבוצת יובלים ואספן גרופ בפארק המדע החדש בנס ציונה. הפרויקט הישראלי צנוע בקנה המידה שלו ביחס למתחמי הענק בעולם: שני מבנים, כ־32 אלף מ"ר בסך הכול, מהם כ־25 אלף מ"ר משרדים, קומת מסחר וכ־150 יחידות מגורים לסטודנטים. אלא שהרעיון שמאחוריו שייך דווקא לליגה בינלאומית גדולה בהרבה — יצירת מתחם שבו עבודה, מגורים ופנאי אינם מתקיימים זה לצד זה במקרה, אלא תוכננו להזין זה את זה.

הדמיה להמחשה בלבד

אטלנטה: כשהסטודנט שגר ליד המשרד הופך לחלק מהמודל העסקי

המקבילה המעניינת ביותר לקמפוס 2.0 נמצאת כנראה באטלנטה.

המתחם The Interlock, במערב מידטאון, אינו מגדיר את עצמו כמתחם משרדים אלא כ־mixed-use community. הוא משלב משרדים, מסעדות ומסחר, מגורים, מלון, בילוי וחללים משותפים; ובשלב השני שלו נוספו גם מאות חדרי מגורי סטודנטים בסמיכות ל־Georgia Tech. אבל הדמיון לקמפוס 2.0 אינו נגמר ברשימת השימושים.

בתוך The Interlock פועל גם Encore, מרכז המיועד לחברות בצמיחה ומחבר אותן למשאבים ולטאלנטים של Georgia Tech ושל מוסדות אקדמיים נוספים באזור. כלומר, הקרבה לאוכלוסיית הסטודנטים אינה רק דרך להכניס חיים למתחם בשעות הערב; היא הופכת לחלק מהערך שמציע המקום לחברות עצמן. וזו בדיוק אחת ההנחות המעניינות בקמפוס 2.0: 150 יחידות הסטודנטים אינן "עוד שימוש" שנוסף מעל או לצד המשרדים, אלא מקור אפשרי לכוח אדם צעיר וזמין. במילים אחרות, המגורים הופכים לחלק מהתשתית העסקית. זה שינוי משמעותי באופן שבו חושבים על נדל״ן למשרדים.

סינגפור: ארבע מילים שמסכמות תפיסת עולם שלמה

אם באטלנטה אפשר לראות פרויקט מקביל, בסינגפור אפשר למצוא כמעט את המניפסט של הקונספט כולו. מתחם one-north, שפיתחה סוכנות התכנון והתשתיות הממשלתית JTC, נבנה סביב ארבע מילים: Work Live Play Learn.

זהו אזור חדשנות שבו פועלים סטארט־אפים, חברות טכנולוגיה, חברות מדע והנדסה, מוסדות מחקר ומוסדות לימוד. אלא שבניגוד לפארק מדע קלאסי, JTC שילבה בו במכוון גם מגורים, co-living, מלונות ודירות שירות, מסעדות, מסחר, פארקים, אירועים ופעילות קהילתית. הרעיון הוא שהאדם אינו מחליף "אזור" בכל פעם שהוא עובר מפעילות אחת לאחרת. הוא יכול לעבוד, ללמוד, לגור, להיפגש ולאכול בתוך אותה סביבה עירונית. זהו אחד המקומות הראשונים בסינגפור שבהם הוטמעה במכוון תפיסת work-live-play-learn במתחם עסקי.

כשמסתכלים על קמפוס 2.0 דרך המשקפיים האלה, השילוב בין משרדים, מסחר, מגורי סטודנטים, לאונג' עסקי ורופטופ מקבל משמעות רחבה יותר. זה כבר אינו רק מכלול של מתקנים ושירותים - זו שיטת תכנון.

לונדון: איך הופכים אזור עבודה למקום שאנשים רוצים להגיע אליו גם בשבת

ה-King’s Cross בלונדון הוא כמובן סיפור בקנה מידה אחר לגמרי. על פני כ־67 אקרים בלב לונדון, שטח רכבות ותעשייה שהיה במשך שנים מוזנח הפך לרובע עירוני הכולל משרדים, בתים, חנויות, מסעדות, תרבות, בתי ספר, פארקים ואוניברסיטה. התכנון כולל כ־50 מבנים חדשים, 20 רחובות חדשים, עשרה מרחבים ציבוריים מרכזיים ושיקום של כ־20 מבנים היסטוריים. אחד המהלכים החשובים ביותר היה הכנסת Central Saint Martins, מבתי הספר הידועים בעולם לאמנות ולעיצוב, למבנה הגרנרי ההיסטורי שבמרכז הפרויקט. סביב האוניברסיטה נוצר מוקד של סטודנטים, יצירה, מסחר ומרחב ציבורי, שאליו הצטרפו בהמשך חברות בינלאומיות ופעילות עסקית משמעותית.

ה-King’s Cross מלמד שיעור חשוב במיוחד לעולם המשרדים: מקום עסקי מצליח אינו חייב להרגיש כמו אזור עסקים. אנשים מגיעים אליו גם כאשר הם אינם עובדים. הם אוכלים בו, נפגשים בו, לומדים בו, מטיילים בו ומבלים בו. כתוצאה מכך, אותם רחובות ומסעדות שמשרתים את עובדי המשרדים בצהריים ממשיכים לחיות גם בערב ובסופי שבוע. זהו אולי אחד ההבדלים הבולטים ביותר בין פארק המשרדים הישן לבין רובע העבודה החדש: במקום שהפעילות האנושית תידלק בשמונה בבוקר ותכבה בשש — נוצרת מערכת שיש לה כמה קהלים וכמה שעונים שונים.

מה שהקורונה שינתה לא היה רק מספר הימים שעובדים מהבית

קל להסביר את התופעה כתגובה לעבודה ההיברידית, אבל השינוי עמוק יותר. המשרד איבד את המונופול על העבודה. כאשר אפשר לבצע חלק גדול מהמשימות מהבית, מבית קפה או מכל מקום אחר, הערך של המשרד אינו יכול להסתכם עוד באספקת שולחן, כיסא, אינטרנט ומזגן. הוא צריך לספק את הדברים שקשה יותר לקבל לבד: אינטראקציה, מפגש מקרי, קשרים, תרבות ארגונית, יצירתיות ותחושת שייכות.

מחקרי שוק הנדל״ן משקפים את השינוי הזה גם במספרים. CBRE מצאה כי אזורי mixed-use תוססים בארה"ב מציגים שיעורי תפוסה טובים יותר ומחירי שכירות גבוהים יותר מאזורי משרדים חד־שימושיים, ובתחזית שוק המשרדים שלה ציינה כי נכסים איכותיים בסביבות הליכתיות המשלבות משרדים, מגורים ושירותים צפויים ליהנות מביצועים חזקים במיוחד. ה-Gensler מתארת מגמה דומה מזווית התכנון: הדור החדש של השוכרים מחפש פחות "חדר כושר בבניין" ויותר חוויה משותפת — חללי מפגש, עבודה בחוץ, טרסות ורופטופים פעילים, אזורי קהילה ומקומות שבהם אפשר לעבור באופן טבעי מעבודה פורמלית למפגש חברתי. כלומר, ה־amenity של פעם הופך היום לחלק מהמוצר עצמו.

קמפוס 2.0 הדמיה להמחשה בלבד

קמפוס 2.0: אותה תפיסה, בקנה מידה ישראלי

ברור שקמפוס 2.0 אינו King’s Cross ואינו one-north — וגם אינו צריך להיות. ההשוואה המעניינת היא דווקא ברמת ה־DNA. ב־The Interlock מחברים חברות לטאלנט צעיר ולמגורי סטודנטים. ב־one-north מטשטשים את הגבולות בין עבודה, מגורים, לימודים ופנאי. ב־King’s Cross משתמשים באוניברסיטה, מסחר ומרחב ציבורי כדי ליצור מקום שממשיך לחיות גם אחרי שעובדי המשרדים חוזרים הביתה.

בקמפוס 2.0 לוקחים חלק מהמרכיבים האלה ומרכזים אותם בשני מבנים בלבד: משרדים, 150 יחידות סטודנטים, מסחר, חללים משותפים, חדרי ישיבות, לאונג' עסקי ורופטופ. לכך מתווספת סמיכות לתחנת הרכבת רחובות ולצירי התחבורה של האזור. אפשר לראות בכך מעין Micro Innovation District — רובע חדשנות בזעיר אנפין. במקום לבנות פארק של עשרות בניינים ולקוות שבעוד עשר או עשרים שנה תתפתח ביניהם עירוניות, מנסים להכניס חלק מהעירוניות הזאת כבר לתוך הפרויקט עצמו.

והסטודנטים? הם אולי המרכיב הכי מתוחכם בתמהיל

אפשר היה לחשוב שהרופטופ יהיה האלמנט הכי סקסי בפרויקט. מבחינה שיווקית, אולי הוא אכן כזה. אבל מבחינה קונספטואלית, דווקא מגורי הסטודנטים הם כנראה המרכיב המעניין יותר. הם מייצרים אוכלוסייה המשתמשת במקום בשעות אחרות מעובדי המשרדים. הם מייצרים ביקוש למסחר ולאוכל. הם מכניסים גיל צעיר ואנרגיה למתחם. ובעיקר — הם מחברים בין עולם הלימודים לעולם התעסוקה. מתחם האינטרלוק באטלנטה עושה זאת בסמיכות לג׳ורגיה טק, קינגס קרוס עשה זאת עם Central Saint Martins ו- one-north בנוי מראש כחיבור בין חברות, מחקר ומוסדות למידה. אין זה אומר שכל סטודנט שיתגורר בקמפוס 2.0 יעבוד באחת החברות בו. אבל עצם קיומן של שתי האוכלוסיות באותו מרחב מגדיל את האפשרות למפגש ביניהן. וזה בדיוק מה שאקו־סיסטם טוב אמור לעשות: לא להכתיב קשרים, אלא לאפשר להם להתרחש.

הדור הבא של הנדל״ן העסקי מוכר זמן, לא רק שטח

בסופו של דבר, המכנה המשותף בין כל הדוגמאות האלה הוא לא האדריכלות, הוא הזמן. בניין משרדים מסורתי מוכר שטח שמייצר ערך בעיקר בשעות העבודה. מתחם mixed-use מנסה לגרום לאותו מקום להיות רלוונטי בשמונה בבוקר, בארבע אחר הצהריים, בתשע בערב ולעיתים גם בסוף השבוע. ככל שיותר אנשים משתמשים במקום ביותר שעות וליותר מטרות, נוצרים יותר מפגשים, יותר ביקוש למסחר, יותר תחושת ביטחון ויותר סיבות להגיע אליו. לכן אולי השאלה הנכונה לגבי קמפוס 2.0 אינה אם הוא מציע משרד טוב יותר, השאלה היא אם הוא מציע סביבת עבודה טובה יותר — וזה הבדל גדול. כי אחרי שהעבודה ההיברידית לימדה אותנו שאפשר לעבוד כמעט מכל מקום, הפרויקטים המעניינים בעולם מנסים לענות על שאלה הפוכה לחלוטין: איזה מקום יהיה מספיק טוב כדי שנבחר להגיע אליו? מ־The Interlock באטלנטה, דרך King’s Cross בלונדון ועד one-north בסינגפור, התשובה מתחילה להתבהר: מקום שבו לא רק עובדים. מקום שבו עובדים, חיים, לומדים, נפגשים — ונשארים.