לא צריך לחפש את הלקוחות: שטחי המסחר החדשים בלב Campus 2.0
שטחי מסחר בגודל 70–150 מ"ר מוצעים למכירה בקומת הקרקע של Campus 2.0 בפארק המדע נס ציונה. מעליהם ומסביבם נבנים כ־25 אלף מ"ר משרדים, 150 יחידות מגורים לסטודנטים, לאונג' עסקי ומרחבים משותפים - תמהיל שנועד לייצר לעסק קהל מובנה לאורך רוב שעות היממה.
כשבוחנים שטח מסחרי, השאלות הראשונות הן בדרך כלל כמה מ"ר, איזו חזית ומה המחיר. אבל בנכס מסחרי יש פרמטר שקובע את הערך לאורך זמן יותר מכולם: מי עובר ליד הדלת, ובאילו שעות. במסחר, בשונה כמעט מכל מוצר נדל"ני אחר, המיקום אינו כתובת אלא מנוע הכנסות. בית קפה זקוק לתנועת בוקר, מסעדה לקהל צהריים וערב, חנות נוחות לתנועה חוזרת, ועסקי שירות, בריאות וטיפוח זקוקים לקהילה שחוזרת לאותו מקום שוב ושוב. זו בדיוק הנקודה שמייחדת את שטחי המסחר המוצעים כעת למכירה ב־Campus 2.0: הם אינם מרכז מסחרי עצמאי הממתין שלקוחות יגיעו אליו, אלא קומה מסחרית היושבת בבסיסו של אקו־סיסטם שנועד לייצר את הקהל סביבה.
המסחר באמצע הפעילות, לא בשוליים שלה
קמפוס 2.0 של קבוצת יובלים ואספן גרופ הוא פרויקט עירוב שימושים המשלב כ־25 אלף מ"ר של משרדים, 150 יחידות מגורים לסטודנטים, חללים משותפים, לאונג' עסקי, Rooftop וקומת מסחר. המשמעות עבור רוכש שטח מסחרי היא שמעל החנות אין רק קומות משרדים שמתרוקנות בסוף יום העבודה. בשעות הבוקר מגיעים עובדי החברות; במהלך היום מצטרפים לקוחות, ספקים ואורחים; בצהריים עולה הביקוש למזון, קפה ושירותים; ואחר הצהריים ובערב נכנסת לתמונה אוכלוסיית הסטודנטים המתגוררת במתחם, לצד הפעילות העסקית והאירועים במרחבים המשותפים. במקום עסק שתלוי בסוג אחד של קהל ובחלון זמן צר, מדובר בנקודת מפגש בין כמה אוכלוסיות וכמה שעות פעילות — הבדל מהותי מבחינת יציבות הפדיון.
עירוב שימושים: המבחן הוא הדדיות
המונח "עירוב שימושים" נפוץ היום כמעט בכל פרויקט, אבל מבחינת בעל עסק המבחן פשוט: האם השימושים השונים אכן מייצרים לקוחות זה לזה. ב־Campus 2.0 ההיגיון התכנוני בנוי סביב הקשר הזה. המשרדים צריכים קפה, ארוחות, פגישות ושירותים; הסטודנטים צריכים אוכל, קניות ושירותים יומיומיים; העובדים מעדיפים לסגור חלק מהסידורים במהלך יום העבודה; אורחים שמגיעים לפגישה מחפשים מקום לשבת לפניה או אחריה; והאירועים והלאונג' העסקי מוסיפים תנועה בפני עצמם. המסחר, מצדו, מחזק את המשרדים והמגורים: ככל שיש יותר מה לעשות למטה, המתחם כולו נעשה נוח, פעיל ומושך יותר.
זו גם הסיבה שבפרויקט מסוג זה בית קפה, מסעדה או עסק מזון הם התאמה טבעית, אך רחוקים מלהיות האפשרות היחידה. שטחים של 70–150 מ"ר מתאימים גם לעסקי שירות, בריאות וטיפוח, חנויות מתמחות, קמעונאות שכונתית־עסקית ומגוון קונספטים שמרוויחים מקהל קבוע החוזר לאותו מתחם מדי יום.
70–150 מ"ר: לא גדול מדי, לא קטן מדי
גם גודל היחידות הוא חלק מהסיפור. במקום שטחי מסחר גדולים המחייבים השקעה ותפעול בהיקף משמעותי, מוצעים ב־Campus 2.0 שטחים בטווח של כ־70 עד 150 מ"ר — סקאלה שמאפשרת נוכחות, חזית ומיתוג ברורים בלי להיכנס למודל של חנות ענק. עבור בית קפה, מסעדה קומפקטית, מעדנייה, קליניקה, סטודיו, חנות קונספט או עסק שירותי, זהו טווח שמאפשר ניצול יעיל של השטח לצד עלויות הקמה ותפעול מדודות יותר.
לשכור או לקנות: החלטה אסטרטגית
נקודה נוספת שראוי להדגיש: השטחים מוצעים למכירה, לא להשכרה. בשכירות, הנכס נשאר בבעלות אחרים. רכישה מאפשרת לחבר בין הפעילות העסקית לבין החזקה בנכס מסחרי, כך שכתובת העסק הופכת גם לחלק מתיק הנכסים של בעליו. המשמעות מתחדדת בעסקים שמבצעים התאמות משמעותיות — עיצוב, בניית מטבח, התקנת מערכות או יצירת חלל מותאם מותג. ככל שההשקעה בנכס גדולה יותר, כך עשוי להתחזק ההיגיון שבבעלות ארוכת טווח. עבור משקיעים המשוואה שונה אך מעניינת לא פחות: במקום לאתר שוכר לשטח מסחרי מנותק ולהמר על התפתחות הסביבה, מדובר במסחר שנמצא בתוך מתחם שתוכנן מלכתחילה סביב שילוב של עבודה, מגורים ופנאי. אין כמובן נכס מסחרי שמגיע עם הבטחה לתשואה או להצלחה עסקית. אך כשבוחנים את נקודת הפתיחה של נכס כזה, תמהיל משתמשים מגוון ותנועה מובנית הם פרמטרים שכדאי להניח על השולחן.
סביבה עסקית קיימת, לא הבטחה עתידית
אחד הסיכונים המוכרים בפרויקטים חדשים הוא שאלת "היום שאחרי": אפשר לבנות חנות מוקפדת, אך לא תמיד ברור אם הסביבה סביבה אכן תתפתח כפי שהובטח. כאן נקודת המוצא שונה. הפרויקט נבנה בלב פארק המדע נס ציונה–רחובות, אזור המזוהה זה שנים עם חברות טכנולוגיה, ביוטכנולוגיה, מחקר, מדע ועסקים. מולו פועל קמפוס יובלים הקיים, שהציג שיעורי תפוסה גבוהים, בעוד Campus 2.0 מוסיף למערכת הקיימת שכבה נוספת של משרדים, מגורים ומסחר. במילים אחרות, המסחר אינו מנסה להקים מרכז באזור שממתין להתפתח, אלא נכנס לסביבת עסקים פעילה ומוסיף לה קהל משל עצמו.
נגישות שמרחיבה את מעגל הלקוחות
גם בנכס מסחרי, נגישות אינה יתרון השמור לשוכרי המשרדים בלבד. Campus 2.0 ממוקם בסמיכות לתחנת הרכבת רחובות, עם גישה לכביש 431 וממנו לצירים המרכזיים — כבישים 4, 6, 1 ונתיבי איילון. מבחינת העסק, המשמעות היא שהקהל הפוטנציאלי אינו מוגבל למי שעובד או מתגורר בתוך הקמפוס. עובדים מכלל פארק המדע, לקוחות שמגיעים לפגישות, תושבי נס ציונה ורחובות ומבקרים מהאזור — כולם עשויים להפוך לחלק ממעגל התנועה סביב המסחר. ובמסחר, כל הרחבה של המעגל הזה חשובה.
הפיאצה היא לא רק אלמנט אדריכלי
אחד האלמנטים המשמעותיים בתכנון קומת הקרקע הוא המרחב שבין הבניינים: פיאצה עם אזורי ישיבה, צמחייה ומרחבי שהייה. מבחינה אדריכלית זה נשמע יפה, מסחרית זה מהותי. עסק מצליח אינו נשען רק על מי שחולף במהירות מול חלון הראווה, אלא על מקום שאנשים בוחרים לעצור בו. עובד שיוצא לקפה, אורח שממתין לפגישה, סטודנט שיורד מהדירה או לקוח שהגיע מוקדם — כולם מאריכים את זמן השהייה במפלס המסחרי. וזמן שהייה הוא אחד ההבדלים בין קומת חנויות שעוברים דרכה לבין מקום שמתפתחים בו חיי מסחר.
השורה התחתונה
בסופו של דבר, שטח מסחרי אינו ארבעה קירות וחלון ראווה. הערך שלו נקבע במידה רבה במה שקורה מחוץ לדלת: כמה אנשים נמצאים סביבו, מי הם, מתי הם מגיעים, האם הם חוזרים מדי יום, והאם הסביבה ממשיכה לפעום גם אחרי שהמשרדים נסגרים. ב־Campus 2.0 התשובות לשאלות האלה מתחברות לתמונה אחת: סביב שטחי המסחר נבנים משרדים, מגורי סטודנטים, לאונג' עסקי, Rooftop ומרחבים משותפים, בתוך פארק תעסוקה פעיל ובמיקום נגיש למטרופולין כולו. לכן הסיפור של קומת המסחר החדשה אינו רק היכן אפשר לרכוש חנות, אלא היכן כדאי להיות כשכל האנשים האלה יורדים למטה.
תגובות