לא עוד בניין משרדים: קמפוס 2.0 ממציא מחדש את פארק המדע בנס ציונה

מול קמפוס יובלים המצליח, עם תפוסה של למעלה מ־98%, הולך ונבנה בפארק המדע נס ציונה - הפרק הבא של קבוצת יובלים ואספן גרופ: קמפוס 2.0, מתחם המשלב משרדים, מסחר, מגורי סטודנטים, מועדון עסקים, רופטופ וחיי פנאי. זהו למעשה אחד היתרונות הגדולים שלו: לא עוד הבטחה על אזור שיתפתח בעתיד, אלא פרויקט חדש שנבנה ממש מול הוכחת ביקוש שכבר עובדת.

יש פרוייקטים שמתחילים בהדמיה מרשימה, ויש כאלה שמתחילים במספרים. קמפוס 2.0 פותח דווקא בשאלה: מה היה קורה אילו ניתן היה ליהנות מביקוש של אזור עסקים מבוקש, אבל להיכנס אליו במחיר נגיש משמעותית יותר? קמפוס יובלים הקיים בפארק המדע נס ציונה כבר אינו פרויקט על הנייר - מדובר במתחם פעיל, מאוכלס ומבוקש, עם שיעור תפוסה של למעלה מ־98%. מעבר לכביש, הולך ונבנה קמפוס 2.0. הסיפור של קמפוס 2.0 אינו מתחיל בשאלה אם ייווצר כאן בעתיד אזור עסקים מבוקש. האזור כבר קיים. החברות כבר נמצאות בו, העובדים כבר מגיעים אליו מדי בוקר והביקוש למשרדים כבר הוכיח את עצמו. הפרויקט החדש מבקש לקחת את אותה הצלחה ולבנות ממולה גרסה חדשה, גדולה ומורכבת יותר של סביבת העבודה.

מעבר לכביש, אבל דור אחד קדימה

קמפוס 2.0 הוא פרויקט של קבוצת יובלים בשותפות עם אספן גרופ, המוקם בלב פארק המדע החדש בנס ציונה. המתחם כולל שני בניינים, כ־32 אלף מ"ר בנויים וכ־25 אלף מ"ר של שטחי משרדים, לצד קומת מסחר ו־150 יחידות מגורים לסטודנטים. הפרויקט נמצא כיום בביצוע. אלא שהעניין האמיתי בפרויקט אינו רק בהיקפו, אלא בתפיסה שעל פיה הוא תוכנן. קמפוס 2.0 אינו מנסה להיות עוד צמד מגדלי משרדים. הוא תוכנן כמתחם Mixed-Use, שבו המשרד הוא רק אחד המרכיבים בתוך מערכת שלמה של עבודה, מגורים, מסחר ופנאי. בחלק התחתון מתקיימת פעילות מסחרית, במקום מתגוררת אוכלוסיית סטודנטים צעירה, ובקומות שמעל פועלות חברות ועסקים. מסביב מתוכננים מרחבים ציבוריים, אזורי ישיבה ופנאי, ובתוך המתחם שירותים משותפים המיועדים להפוך את יום העבודה לנוח, חברתי וגמיש יותר.

במילים אחרות, מדובר בניסיון לבנות מקום שאינו מתעורר בשמונה בבוקר ונרדם בשש בערב. זהו קמפוס שאמור לחיות לאורך שעות היום: בבוקר מגיעים אליו העובדים, במהלך היום פועלים בתי הקפה והמסחר, אחר הצהריים והערב נכנסים לתמונה הסטודנטים, המסעדות והבילויים. השילוב הזה הנו למעשה סביבת עבודה חיה הפועלת 24/7.

רק חמש קומות של משרדים, ודווקא בזה טמון חלק מהרעיון

לאחר שנמכרו 95% משטחי המשרדים בבניין B, קבוצת יובלים מציגים כיום את בניין ה-A CLASS. שש הקומות הראשונות במבנה מיועדות למגורי סטודנטים, ומעליהן חמש קומות בלבד של משרדים. התוצאה היא מוצר שונה מאוד ממגדל עסקים טיפוסי שבו עשרות חברות חולקות עשרים או שלושים קומות. בניין ה- A CLASS, כולל מועדון עסקים פרטי ומעליות נפרדות, כחלק מהניסיון ליצור תחושה אינטימית ויוקרתית יותר. מבחינת בעל משרד, המשמעות עשויה להיות מעניינת: הוא נהנה מהתשתיות ומהפעילות של קמפוס גדול, במבנה בוטיקי ואינטימי יותר. לכך מצטרפים חדרי ישיבות חכמים, אזורי עבודה משותפים, לאונג' עסקי ורופטופ המיועד גם לאירועים ולמפגשים. המעטפת הזו הינה חלק מהרעיון של סביבת עבודה שאינה מסתיימת בדלת המשרד הפרטי. זהו שינוי משמעותי באופן שבו כדאי לחשוב על רכישת משרד. בעל עסק אינו רוכש רק ארבעה קירות ומספר מטרים רבועים. הוא למעשה מקבל גישה למעטפת רחבה יותר, שאותה היה מתקשה לייצר לבדו בתוך משרד קטן או בינוני.

והסטודנטים? הם לא רק השכנים מלמטה

דווקא השילוב שעלול להישמע במבט ראשון בלתי שגרתי, משרדים ומעונות סטודנטים באותו מתחם, הוא אחד המרכיבים המעניינים בקמפוס 2.0. בפרויקט מתוכננות 150 יחידות מגורים לסטודנטים, בדירות קומפקטיות של כ־36 מ"ר, המותאמות ליחידים, לזוגות ולשותפים. הדירות מתוכננות ומרוהטות באופן מלא, עם מערך כניסה נפרד, כך שמתחם המגורים ומתחם העבודה פועלים זה לצד זה אך אינם מתערבבים תפעולית. אלא שמבחינה אורבנית ועסקית, דווקא החיבור ביניהם הוא יתרון.

אוכלוסייה צעירה שמתגוררת במקום מייצרת תנועה בשעות שבהן אזורי עסקים מסורתיים מתרוקנים. היא צורכת מזון, קפה ושירותים, משתמשת במרחבים הציבוריים ומעניקה למתחם חיים גם בשעות הערב. עבור חברות טכנולוגיה, ביוטכנולוגיה ועסקים הצומחים באזור, יש כאן גם רובד נוסף, הקרבה לקהילת הסטודנטים זו דרך לייצר נגישות לכוח אדם צעיר וזמין. כך הופכים המעונות מ"עוד שימוש" בתוך הפרויקט לאחד המנועים שמאפשרים לקמפוס להיות באמת קמפוס.

https://video.wixstatic.com/video/cec8b4_534a71e95e414fdda03d77a665f7e0c7/720p/mp4/file.mp4

כשהלובי הופך למועדון עסקים

גם בחללים המשותפים ניכר השינוי בתפיסה. מועדון עסקים פרטי - לא עוד לובי שנועד בעיקר לעבור דרכו בדרך למעלית, אלא חלל שאפשר לשבת בו, לעבוד, לפגוש לקוח או לקיים פגישות פחות פורמליות. ההיגיון פשוט. אם חלק מהפגישות, הישיבות והמפגשים העסקיים יכולים להתקיים מחוץ למשרד עצמו, אפשר להשתמש באופן יעיל יותר בשטח הפרטי שנרכש. עבור בעל משרד קטן או בינוני מדובר ביתרון משמעותי במיוחד. הוא יכול להחזיק משרד המתאים לעבודה היומיומית שלו, ובמקביל להשתמש בחדרי ישיבות, באזורי אירוח ובחללים המשותפים כאשר הוא זקוק להם. מעל לכל אלה נמצא הרופטופ, שאמור לשמש לאירועים, כנסים, השקות ומפגשי חברה. גם הוא משקף את אותה תפיסה: הגבול בין "המשרד" לבין סביבת העבודה הולך ונעלם.

למטה, הרחוב מתחיל לעבוד

מתחת למשרדים ולמגורי הסטודנטים מתוכננת קומת מסחר בהיקף של כ־2,200 מ"ר, הכוללת שמונה חנויות המוצעות למכירה. כאן למעשה נסגרת הלולאה של עירוב השימושים. למסחר יש קהל שמגיע מתוך המתחם עצמו: עובדי המשרדים, סטודנטים, אורחים ולקוחות. מצד שני, בתי קפה, מסעדות, חנויות ושירותים הם בדיוק מה שהופך את המשרד למקום שנוח יותר לעבוד בו ואת מגורי הסטודנטים למקום שנעים יותר לחיות בו. לכן המסחר אינו רק שכבה שמתווספת לפרויקט, אלא חלק מהתשתית שלו.

במרכז המתחם מתוכננת פיאצה עם אזורי ישיבה, צמחייה ובריכות נוי. המרחב הזה אמור להיות המקום שבו כל האוכלוסיות נפגשות: מי שיוצא להפסקת קפה, מי שמגיע לפגישה, סטודנט שיורד מהדירה, ואורח שמגיע למסעדה בשעות הערב. כך נוצר משהו שקשה מאוד לייצר בבניין משרדים רגיל: רחוב שוקק חיים.

620 אלף שקל למשרד בפארק המדע

קבוצת יובלים יוצאת בימים אלו עם הצעה המבקשת לשנות את כללי המשחק עבור חברות קטנות/בינוניות, משרדים החל מכ־40 מ"ר ב-620,000 שקל למשרד. אך לא מדובר רק במשרד במחיר מסוים, אלא באפשרות לרכוש יחידה קטנה יחסית ולהנות מכל היתרונות של פרוייקט גדול. זוהי נקודה מהותית למשקיע או לבעל עסק. במקום לרכוש שטח גדול כדי ליהנות מחדרי ישיבות, אזורי אירוח ומתקנים נוספים, אפשר לרכוש משרד קומפקטי ולהיעזר בתשתיות המשותפות של הקמפוס.

והמיקום עדיין קובע

כל התכנון הזה היה מעניין פחות אילו קמפוס 2.0 היה ניצב לבדו באזור חדש שעדיין מחפש את זהותו. אלא שהוא מוקם בתוך פארק מדע שכבר פועל, בסביבה המזוהה עם חברות הייטק, ביוטכנולוגיה, מחקר ומדע, ובקרבה למכון ויצמן ולמוקדי אקדמיה ותעסוקה משמעותיים. מבחינה תחבורתית, הפרויקט נמצא בסמיכות לתחנת רכבת רחובות ונהנה מגישה לכביש 431, שממנו ניתן להתחבר במהירות לכבישים 4, 6, 1 ולנתיבי איילון. הנגישות הזו היא אחד היתרונות המרכזיים של המתחם עבור חברות, עובדים ומשקיעים.

לא לבנות ביקוש מאפס, אלא לבנות לידו

זו אולי הדרך המדויקת ביותר להבין את קמפוס 2.0. הפרויקט אינו מנסה להמציא מרכז עסקים חדש במקום שבו עדיין צריך לשכנע חברות להגיע. הוא נבנה בתוך אזור פעיל ומול קמפוס קיים שכבר מציג רמות תפוסה גבוהות. קבוצת יובלים ואספן גרופ לוקחות את הבסיס הזה לשלב הבא: פחות "בניין משרדים", יותר קמפוס; פחות הפרדה בין עבודה לחיים, יותר עירוב שימושים; פחות שטחים מתים אחרי שעות העבודה, יותר מסחר, סטודנטים, בילוי וקהילה. הסיפור הגדול של קמפוס 2.0 אינו רק כמה עולה מטר משרד. השאלה המעניינת יותר היא מה מקבלים סביב אותו מטר. בקמפוס 2.0 התשובה כוללת לא רק משרד, אלא מועדון עסקים, חדרי ישיבות, רופטופ, מסחר, פיאצה, מגורי סטודנטים, קהילה עסקית, נגישות, ובעיקר כתובת שנבנית ממש מול מקום שכבר הוכיח שאנשים וחברות רוצים להיות בו.