המשרד שאחרי העבודה ההיברידית: כך נראה הדור הבא של מתחמי העסקים

קמפוס 2.0 בפארק המדע נס ציונה לוקח את אחד המוצרים השמרניים בעולם הנדל״ן, בניין המשרדים ומנסה להמציא אותו מחדש: עבודה, מסחר, מגורי סטודנטים, לאונג׳ עסקי ורופטופ במתחם אחד שחי לאורך כל שעות היממה. בעולם שבו חברות כבר לא מחפשות רק עוד מטרים רבועים, אלא סביבה שתעזור להן למשוך עובדים, לייצר קשרים ולבנות תרבות ארגונית, ייתכן שזה בדיוק הכיוון שאליו הולך המשרד של הדור הבא.

פעם, בניין משרדים היה מוצר פשוט למדי. מגיעים אליו בבוקר, עולים במעלית, עובדים שמונה או תשע שעות, מכבים את האור וחוזרים הביתה. אחרי שש בערב, אזורי תעסוקה שלמים היו הופכים כמעט בן רגע לאוסף של מגדלים חשוכים וחניונים ריקים. קמפוס 2.0, שמקימות קבוצת יובלים ואספן גרופ בפארק המדע החדש בנס ציונה, מבקש להחליף את המודל הזה במשהו אחר לגמרי: לא בניין שהחיים מתקיימים מחוצה לו, אלא מתחם שהחיים עצמם הופכים לחלק ממנו. הפרויקט משלב שני מבנים, כ־25 אלף מ"ר של שטחי משרדים, קומת מסחר וכ־150 יחידות מגורים לסטודנטים. אבל הנתונים הם רק נקודת הפתיחה. הרעיון המעניין באמת נמצא במערכת היחסים בין כל החלקים.

המשרד החדש הוא אקו־סיסטם

המונח "עירוב שימושים" הפך בשנים האחרונות לאחת המילים השכיחות בעולם התכנון, אבל לא כל פרויקט שבו יש מסחר מתחת למשרדים אכן מצליח לייצר עירוב שימושים אמיתי. בקמפוס 2.0 נעשה ניסיון ללכת צעד נוסף: לגרום לכל אחד מהשימושים במתחם להזין את האחרים. אנשי המשרדים יורדים לקפה או למסעדה. סטודנטים מתגוררים בתוך המתחם ומכניסים אליו אוכלוסייה צעירה בשעות שבהן בנייני משרדים רגילים כבר מתרוקנים. קומת המסחר מקבלת קהל כמעט לאורך כל היום. הלאונג׳ העסקי והרופטופ הופכים אזורים שבדרך כלל היו "שטחים משותפים" למקומות מפגש פעילים. כך נוצרת שאיפה למתחם שאינו פועל רק בין תשע לחמש, אלא מייצר פעילות לאורך חלקים גדולים בהרבה של היממה — תפיסה שהיזמים עצמם מגדירים כ־WORK · LIVE · ROOFTOP וכסביבת פעילות 24/7. זהו הבדל מהותי, כי בנדל"ן עסקי, השאלה כבר איננה רק איפה נמצא המשרד, אלא גם מה קורה מסביבו.

הדמיה להמחשה בלבד

המקום שבו העבודה פוגשת את החיים

בשנים האחרונות השתנתה מערכת היחסים שלנו עם המשרד. עבודה היברידית הפכה את הבית לחלופה אמיתית, ולכן כדי לגרום לאנשים להגיע למשרד כבר לא מספיק לספק שולחן, כיסא וחדר ישיבות. המשרד צריך להציע משהו שהבית אינו יכול לתת: מפגש, קהילה, אנרגיה, נטוורקינג וחוויה.

כאן נמצא אחד הרעיונות החזקים בקמפוס 2.0 — במקום להסתפק בלובי מרשים ובקומות משרדיות, התכנון כולל חללי עבודה משותפים, חדרי ישיבות חכמים, לאונג' עסקי ו־Rooftop פתוח עם נוף פנורמי. בנוסף ישנו גשר המחבר בין חלקי המתחם והופך למעין קומת מפגש עסקית — מקום לפגישות, שיחות לא מתוכננות וחיבורים בין האנשים והחברות שפועלים במקום. זו תפיסה שמחליפה את המושג Office Building במשהו שקרוב יותר ל־Business Campus. המטרה איננה רק לעבוד אחד ליד השני, המטרה היא לייצר סיבה להיפגש.

150 סטודנטים שגרים מעל מקום העבודה

אחד האלמנטים החריגים ביותר בפרויקט הוא שילוב של כ־150 יחידות מגורים לסטודנטים בתוך המתחם.

מבחינה תכנונית מדובר במהלך מעניין. מבחינה עסקית הוא עשוי להיות מעניין אפילו יותר. פארקי תעסוקה מתמודדים בדרך כלל עם בעיה מובנית: בשעות הערב האוכלוסייה נעלמת. כאשר בתוך אותה מערכת קיימת גם אוכלוסיית מגורים צעירה, נוצר ביקוש טבעי למסעדות, בתי קפה, שירותים ומסחר גם מעבר לשעות העבודה המקובלות. אבל יש כאן שכבה נוספת — הקרבה בין חברות לבין קהילה צעירה של סטודנטים עשויה לייצר גם מאגר אנושי זמין לעבודות סטודנטיאליות, התמחות ומשרות ראשונות. במילים אחרות, הסטודנטים אינם רק דיירים, הם חלק מהאקו־סיסטם.

לוקיישן שמבין עובדים

לקמפוס 2.0 יש גם מרכיב נוסף שמשפיע מאוד על האטרקטיביות של משרד בעידן החדש: נגישות. המתחם ממוקם בפארק המדע החדש באזור נס ציונה–רחובות, בסמיכות לתחנת הרכבת רחובות ועם גישה לצירי התחבורה המרכזיים של האזור. אתר קבוצת יובלים מדגיש את החיבור לצירי התנועה הראשיים, בין היתר כביש 431 והקישור ממנו לאיילון ולכבישים 1, 4 ו־6. בעולם שבו זמן ההגעה לעבודה הפך לאחד השיקולים המרכזיים של עובדים בבחירת מקום עבודה, מדובר כבר לא בפרט טכני אלא בחלק מחבילת ההעסקה שחברה יכולה להציע. מיקום טוב הוא לא רק נכס נדל"ני — הוא כלי בגיוס עובדים.

גם לעסק קטן מותר לעבוד בגדול

נקודה מעניינת נוספת היא התמהיל. בקמפוס 2.0 מוצעים משרדים החל מכ־40 מ"ר, לצד שטחים גדולים יותר, באופן שמאפשר גם לבעלי מקצוע, חברות קטנות ובינוניות ומשקיעים להשתלב בפרויקט שאופיו והשטחים הציבוריים שלו מזכירים לעיתים קמפוסים של חברות גדולות בהרבה.

בבניין A המשווק כיום מדגישים היזמים קונספט של A Class: חמש קומות משרדיות בלבד בקומות הגבוהות, שלוש מעליות המשרתות אותן ולובי נפרד. השקת הבניין מגיעה לאחר שכ־95% ממשרדי בניין B נמכרו בתוך כשנה וחצי.

המשמעות היא שניתן לרכוש משרד קטן יחסית, אבל ליהנות ממעטפת ומסביבת עבודה שבדרך כלל מזוהות עם ארגונים גדולים. עבור עצמאי או חברה בצמיחה, זהו הבדל תדמיתי לא קטן, שכן הכתובת של העסק היא חלק מהמותג שלו.

הדמיה להמחשה בלבד

הרופטופ הוא לא קישוט

קל להתייחס ל־Rooftop כאל עוד אמצעי שיווקי יפה בהדמיה. אלא שבעולם המשרדים החדש, שטחים שאינם "משרד" הופכים לחלק חשוב יותר ויותר מהמוצר. פגישה עם לקוח אינה חייבת להתקיים בחדר ישיבות סגור. אירוע חברה אינו מחייב שכירת מקום חיצוני. שיחה בין שני מנהלים יכולה להתקיים מול הנוף, וקפה עם שותף עסקי יכול להפוך למפגש בלתי פורמלי. הרופטופ בקמפוס 2.0, יחד עם הלאונג' העסקי וקומת הגשר, נועד בדיוק למטרה הזו: להפוך את השטחים המשותפים מתפאורה לפלטפורמת עבודה. הרעיון הזה אולי מסכם בצורה הטובה ביותר את הפרויקט כולו: פחות שטחים "מתים". יותר מקומות שקורה בהם משהו.

משרד שהוא גם החלטה עסקית

קמפוס 2.0 משווק משרדים הן לחברות ובעלי עסקים המבקשים לרכוש נכס לשימוש עצמי והן למשקיעים. עבור בעל עסק, רכישת משרד מחברת בין שתי החלטות שבדרך כלל מתקבלות בנפרד: איפה לנהל את החברה, ובאיזה נכס להחזיק. מצד אחד, זהו מקום העבודה, כרטיס הביקור והסביבה שבה יפגשו עובדים ולקוחות. מצד שני, מדובר בנכס נדל"ני באזור תעסוקה פעיל ומתפתח. וזה אולי מסביר מדוע בעולם שבו כמעט כל דבר בעבודה הופך דיגיטלי ונייד, דווקא למקום הפיזי יש שוב חשיבות גדולה. המשרד כבר אינו המקום שבו חייבים לעבוד — ולכן, כשהולכים אליו, הוא צריך להיות מקום שרוצים להיות בו.

הדמיה להמחשה בלבד

קמפוס 2.0 בקצרה

2 בניינים

כ־25,000 מ"ר משרדים

כ־150 יחידות מגורים לסטודנטים

קומת מסחר

לאונג' עסקי

Rooftop

חללי עבודה ומפגש

משרדים החל מכ־40 מ"ר

פארק המדע החדש, נס ציונה

סמיכות לתחנת רכבת רחובות

אדריכלות: פבלו אלטמן

יזמות: קבוצת יובלים ואספן גרופ

השורה התחתונה

יש הרבה פרויקטים שמוכרים משרדים. קמפוס 2.0 מנסה למכור רעיון רחב יותר: סביבת חיים עסקית.

כזו שבה המשרד, בית הקפה, הסטודנט שגר לידך, הפגישה על הרופטופ, השיחה בלאונג' והרכבת שמביאה את העובד בבוקר אינם אלמנטים נפרדים, אלא חלק ממערכת אחת. ואולי זו בדיוק ההגדרה החדשה שצריך לתת למשרד בעידן שאחרי העבודה ההיברידית: לא המקום שאליו באים כדי לעבוד, אלא המקום שאליו שווה להגיע כדי לעבוד.